במרכז תל־אביב בסיבוב מהיר ברחובות קל מאד למצוא אותם. בתים קטנים המתנשאים לגובה שתיים עד ארבע קומות, שהזמן הכה בהם ללא רחם. חלקם מטים לנפול ואחרים עברו שיפוץ כללי בלבד שכלל צביעה חיצונית, אך ניתן לראות שהם עומדים ברחוב הזה עוד מקום המדינה. בתקופה שבה נטעו האקליפטוסים לצידם. כיום, תוכניות תמ"א 38 שהיו אמורות להתבצע בעיר לא מאושרות. לכן, במקרה של רעידת אדמה חזקה הבניינים הללו יהיו הראשונים ליפול.
במרחק של 20 דקות נסיעה משם, בפאתי רמת גן וגבעתיים המצב שונה לחלוטין. שם, תוכניות עירוניות של השבחת מבנים החלו לשנות את מראה העיר והוסיפו דירות רבות לאזורים אורבניים שבהם קשה מאד למצוא קרקעות פנויות לבנייה. שיטת מחיר למשתכן כמעט ולא רלוונטית לאזורים הללו, משום שהביקוש לדירות כה גבוה שהמחירים נוסקים לשמיים.
כיצד היזמים פותרים את מצוקת הדיור במקום?
בשנים הראשונות פרויקט תמ"א 38 הוסיף רק ארבע או שמונה דירות לכל מבנה, בתהליך אישור קצר יחסית לתקופה זו. קומה עליונה שנבנתה בבניין או שתים היו מספיקות כדי לממן פרויקט שיפוץ מרהיב שבו נוסף ממ"ד לדירות, מעלית נוחה לדירים המבוגרים, מרפסת שמש ומראה מעוצב וחדשני לבית שידע ימים טובים יותר. כיום, מרבית היזמים פותרים בצורה טובה יותר את מצוקת הדיור במקום. במקום להוסיף עוד קומה, הם הורסים את המבנה ובמקומו עשוי להתנשא מגדל בין עשר קומות עם עשרות דירות חדשות.
לאחר בנייה של מספר מגדלים כאלה, השכונה מושכת אליה משפחות צעירות ממעמד סוציו־אקונומי בינוני. בתי־הקפה בסביבה מתחילים להתמלא, המכולת הופכת לפעילה יותר מתמיד ועסקים קטנים כמו מספרות, משרדי תיווך וחנויות הלבשה מתחילים לצוץ כמו פטריות אחר הגשם. היתרון העצום שמעניקות החברות היזמיות של כל פרויקט התחדשות עירונית כזה אינו רק בפתרון מצוקת הדיור, אלא גם בהעשרת המרקם החברתי בשכונה והסיוע לעסקים הקטנים. נכון, כיום אנו נמצאים במשבר שאחרי 2020, אך בעוד מספר חודשים היתרונות של פרויקט תמ"א חדש בעיר יתגלו במלוא הדרן.
איך משכנעים את העירייה לאשר פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם?
למרבה הצער, פרויקט תמ"א 38 אינו תהליך קצר. הרשויות העירוניות אינן ממהרות להעניק אישור לכל יזם לבצע את השינוי. ראשית, יש להוכיח כי התשתיות במקום מתאימות לשירות של כמות כפולה של דיירים, יש להראות שניתן להוסיף מקומות חנייה לרחוב וכן להראות את התרומה של הפרויקט לשכונה. בניינים ישנים מאד יזכו לאישורים מהירים מבניינים חדשים יותר שנבנו קרוב לשנות השמונים. בניין משנות התשעים יזכה בדרך־כלל לסירוב.
אם הבניין שלכם עומד בתנאים הנדרשים מבחינת גיל המבנה ומצבו הסיכויים עולים. הדרך לעבור את האישורים העירוניים עוברת דווקא במשרדו של יזם הבנייה. למשל, אם אתם פונים לחברה כמו "בית וגג", שמבצעת מגוון פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי אזור המרכז והשרון, היא תוכל להעניק לכם תובנות רבות יותר בדבר ההליך הנדרש מול העירייה ולבצע אותו עבורכם.
כבר בשלבים הראשונים ניתן לגלות האם רווחי יותר לשפץ את המבנה הקיים ולהוסיף לו מספר דירות, או להרוס לחלוטין את המבנה ולבצע תוכנית תמ"א 38 מסוג 2 – פינוי ובינוי. אל דאגה, בתקופה שבה יתקיימו השיפוצים לא תהיו חייבים לשלם שכירות. החברות היזמיות ישלמו את דמי השכירות עבורכם בזמן שתתגוררו במקום אחר עד לסיום השיפוץ. בתומו, תמתין לכם דירה נעימה ומרהיבה, שערכה הכספי גבוה משמעותית.
ממה צריך להיזהר?
כיום, ישנה רגולציה מחמירה בכל הנוגע להתקשרות עם חברות המבצעות פרויקטים של התחדשות עירונית. לכן, חברות קש או יזמיות שאינן יכולות להעמיד את הביטחונות הדרושים לבנייה לא יוכלו להתחיל עמכם את הפרויקט. הסיכון היחיד הוא העמידה בזמנים של היזם. לדוגמה, פרויקט יכול להתפרש על פני שנתיים, שלוש ואפילו חמש או שש שנים. כל זאת בהתאם למורכבות הבנייה ותהליך קבלת האישורים. מומלץ לעבוד עם חברה שצברה את הניסיון הדרוש וביצעה פרויקטים של פינוי־בינוי בעבר, שכן היא תוכל לנהל בצורה טובה יותר על סמך ניסיונה מפרויקטים קודמים.
לסיכום, חברות ההתחדשות העירונית פותרות היום את מצוקת הקרקעות הקיימת במרכז ומאפשרות "למחזר" קרקע קיימת ולבנות מבנה חדש במקום בניין קיים. אם אתם מתגוררים כיום בבניין ישן כדאי לנסות ולבחון את האפשרות שלכם להתחיל בפרויקט כזה בסיוע חברה יזמית מנוסה.
